从“坐堂断案”到“上门解纷”，渝水法院积极推进巡回审判进社区、进乡村。近日，渝水法院就一批物业服务合同纠纷案件到高新区城东办事处阳光社区开庭审理。

高新区某小区几户业主拖欠物业费，物业公司诉至法院，经过庭前调解，有2户业主主动履行了交费义务，截至开庭当天，仍有2户业主未交纳。开庭前，其中一名业主向法官表示对欠缴物业费金额并无争议，因目前经济困难，只能交纳一部分，余款会尽快付清，法官便组织双方进行调解，双方达成调解协议，业主当场履行部分付款义务。另一起案件中，因业主与物业公司争议较大，调解不成，法官便就该案组织双方当事人开庭审理。

物业服务合同纠纷频发，业主与物业公司如何正确厘清权利义务关系已成为需关注的问题：

1.房子不住仍需要交物业费。

小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、安保、保洁等，无论业主是否实际入住，都应当交纳物业费。

【法律规定】

《民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2.业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费。

业主虽尚未依法办理所有权登记，但已经享受了物业公司提供物业服务的，应当交纳物业费。

3.前期物业管理合同纠纷中，业主不得以与其无关为由拒绝交纳物业费。

业主接到开发商的房屋交接及入户通知书并领取房屋钥匙后，业主与物业公司的物业服务合同关系即成立，业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。

【法律规定】

《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

4.物业服务存在一般瑕疵，业主拒交物业费理由不成立。

业主认为物业管理存在众多瑕疵，比如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等为由拒交物业费，该理由不成立。物业服务公司是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在一般瑕疵不能视为重大瑕疵。

5.物业服务存在明显瑕疵，物业费适当减免。

例如小区正门门禁卡损坏后没有修复，导致不需要门禁卡即可随意进出，后门未设有保安亭，亦无保安巡查，保安室虽有录像监控但部分监控损坏缺失，由此给业主造成损失。应认定该物业在安全保障方面明显管理不到位，存在明显瑕疵，物业费应适当减免收取。

【法律规定】

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

6.业主家被盗，物业尽到了管理责任，业主不可以拒交物业费。

物业公司已经按协议内容对小区实施了相应的公共秩序维护安保措施，履行了相关安全保障义务，业主不得以家中被盗为由拒交物业费。

7.因房屋质量问题导致漏水，业主不可以拒交物业费。

物业公司为小区提供物业服务，但业主的房屋有漏水、渗水问题，确属房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，故业主应交纳物业费。若物业公司将业主起诉至法院,法院应积极引导业主针对房屋的不同服务在质保期内向开发商主张维权。

8.因为商户的油烟、噪音影响，业主不可以拒交物业费。

油烟、噪音是商户的问题，物业并无执法权，只能将问题反映给城管部门，如果物业公司已经作出了努力，积极向有关部门反映问题，与相关商户进行了协调，那么业主不能以此为理由而拒交物业费。