【基本案情】

杨某为新余市渝水区某小区业主，2007年12月涉案房屋开发商与涉案物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》， 2011年房屋开发商通知杨某交房时，因房屋门锁损坏，且存在管道堵塞及积水严重等质量问题，杨某拒收房屋。之后至2016年9月12日前，因上述问题未能解决，开发商与杨某之间一直未就案涉房屋办理过交接手续。杨某自述，其于2016年9月12日进行了收房。后因杨某将房屋转让，2016年9月18日，杨某作为房屋的权利人被新余市不动产登记中心注销。2017年6月，物业公司与小区业主委员会解除了物业服务合同并退出该小区，后物业公司向杨某催缴物业服务费，杨某未予缴付，业服务公司据此提出诉讼。物业公司于一审诉请杨某应当按照《前期物业服务合同》之约定，支付自合同签订之日起至解除合同之日止欠缴物业服务费及违约金7360元。杨某辩称，涉案房屋在杨某转让前不具备合格的交付条件，其不应当支付物业管理服务费。一审法院经审理认为，杨某已按合同约定缴纳2010年1月之前的物业管理费，因此该涉案房屋已于杨某缴纳物业管理费之日起，即完成交付，杨某应支付其自2010年1月至2017年6月合计90月欠缴的物业管理服务费。因物业公司所提供物业服务存在瑕疵，一审法院支持物业公司部分诉讼请求，判定杨某应支付物业服务公司3680元。杨某不服一审判决，上诉至新余市中级人民法院。

【审理情况】

新余市中级人民法院审理认为，物业费用的计算应以房屋交付为起始计算时间，因杨某实际于2016年9月12日对案涉房屋进行了收房，故从该日开始，其应当向物业公司交纳物业费。另因杨某将涉案房屋转让，其作为案涉房屋的权利人于2016年9月18日被注销，经二审查明，杨某自始未向物业服务公司交纳过物业费，故而其物业费计算期间应为2016年9月12日至17日合计6日。经核算，杨某欠付物业费为16.35元（148.68㎡×0.55元/㎡÷30日×6日），一审判定杨某支付物业服务公司物业服务费3680元错误，应予改判。据此新余市中级人民法院撤销一审判决，改判杨某支付物业管理公司物业服务费16.35元。宣判后，双方均已服判。

【典型意义】

房屋存在质量问题，开发商未尽房屋质保义务，导致房屋不能正常使用，无法入住，即使开发商已通知购房人配合交房，购房者仍有权拒收房屋，由此该商品房的交付不能予以认定，物业服务管理公司不得向房屋买受人收取物业管理费。该案例在全面落实“六稳六保”，实现稳中求进具有重要意义。商品房的交付节点是房屋购买者对房屋的使用，享受物业管理服务之起始。该案的处理反映了我院在审理物业服务合同中，对案件的关键即“房屋交付”这一涉案焦点进行判定，妥善化解涉民生矛盾纠纷。针对当前商品房买卖合同中出现的房屋交付及物业费用起算认定标准不一的现状起到良好的定性作用，具有显著代表性，该案的审理体现了我院为保障民生，稳定购房者合理交易预期提供有力司法服务。