购买小产权房有风险，近几年，由于城市商品房价格节节攀升，不少购房者把目光瞄准了农村集体土地上建造的住宅——“小产权房”。在深圳，尤其在关外，由于价格低廉需求旺盛，小产权房销售甚至形成了开发、销售、广告代理、二手中介等一个完整的产业链。但由于小产权房在产权问题上面临着种种不可避免的法律法规及国家政策的限制，因而也引发了不少矛盾纠纷，购房者必须对其存在的交易风险引起重视。“小产权房”主要是指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋。我国法律规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，所谓“小产权房”，主要是指在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋，因无法像市场上普通商品房一样取得国家产权登记部门颁发的产权证书并在市场上进行自由流通，因而被形象地称为“小产权”。实践中最为常见的小产权房是农村村民在农村集体分配的宅基地上建造的住宅。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有用益物权，并没有独立的处分权。与城市房地产最大的不同之处在于，这种建设在农村集体土地上的住宅，并非商品房性质，其流转范围仅限于本村村民按照一定审批程序在彼此之间进行流转，不能向城市居民出售，也不得用于非农业建设。因此，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。 2007年出台的《物权法》在第十三章专章规定了宅基地使用权问题，其中第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这意味着，《物权法》在“小产权房”的流转问题上，没有进行任何突破。除了法律法规的限制，国家相继出台的一系列政策也进一步明确了小产权房不得自由流转的问题。购买小产权房存在风险，其不能充分享有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，权益无法得到保障，法律、法规、国家政策之所以明令禁止小产权房交易，与我国人多地少、社会保障体系不健全的现实国情是分不开的。在我国，农村集体组织将集体土地分配给本集体组织内的村民使用，村民进而享有的农村土地承包经营权和宅基地使用权具有一定的社会福利保障性质。基于现实原因，农村在经济、教育、医疗、卫生等诸多方面均 远远落后于城镇，农民与城镇居民相比，既缺乏丰富的谋生技能，也没有城镇居民的社会保障基金可以依靠，土地则成为农民赖以维系生存的唯一的，也是最终的保障。如果允许农村村民把在集体土地上建造的小产权房自由出售给城镇居民，最终将势必出现大量的失地农民，这将给我国的长治久安、社会发展带来极大的隐患。 因此，购房者必须充分认识到购买小产权房所存在的种种风险：一是小产权房不能像普通商品房一样通过正规途径设置抵押，购房者不能充分享有房屋所有、转让、 处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，对购房者而言，就可能像本案的被告一样，面临着既无法取得房屋产权，又随时可能被要求退还房屋的尴尬境地；二是所购小产权房没有得到国家主管部门的批准，没有在产权登记部门进行登记备案，无法办理合法的产权手续，在使用房屋的过程中，如果遇到房屋质量、售后保修、入住后的物业管理等问题，都难以解决；三是由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很 大影响。如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其 微的。 实践中，因小产权房发生纠纷，由取回房屋的村民依照房屋的评估价值与购买价之间的差额向购房者予以赔偿。但是无论获得何种程度的赔偿，均不可能超过购房者购房时的预期利益 值得强调的是，无论是直接进行小产权房的买卖，还是以集资兴建住房的形式进行小产权房的流转，相关的合同、协议均因违反了法律法规的禁止性规定而无效，一旦发生纠纷，购房者无权依据合同要求享有宅基地使用权的村民交付房屋并进行过户登记，即便购房者取得房屋，其日后再行转让时相关转让合同同样无效。当然， 依照我国《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿 对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，购买小产权房的购房者可以主张村民返还其所支付的购房款或者集资建房款及相应利息。对因为村民过错导致的双方合同无效，村民应承担对此给购房者造成的损失，实践中可以根据具体情况分清责任大小，由取回房屋的村民依照房屋的评估价值与购买价之间的差额向购房者予以赔偿。但是，无论获得何种程度的赔偿，均不可能超过购房者购房时的预期利益，因此购房者必须对小产权房的交易风险有着全面充分的认识。