村民李某与非本村村民王某于1988年签订《合作建房协议书》一份，约定李某负责提供其所有的宅基地以建房，并负责向有关部门办理建设三层半楼的报建审批手续；王某负责建房所需的一切资金，并负责施工；双方约定将房屋建成东西两等分，靠西部分建为三层楼房，产权为李某所有，靠东部分建成为四层楼房，产权为王某所有；本协议为双方未办理产权证之前的产权依据，日后申领产权证时李某应无条件协助为王某；如遇国家征收，双方各自依据自己所有的房屋享有补偿等等。2017年，因该村面临征收，双方就协议效力、房屋归属及补偿问题发生争议。
双方签订的《合作建房协议书》是否有效？如果协议无效，房屋及建房款项等应如何处理？
一、关于协议效力的问题。根据宅基地使用证显示，该房屋所使用的土地是有关部门批准给李某作为宅基地建房的集体所有土地，属于农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设”，故村民李某与非本村村民王某签订的《合作建房协议书》无效。
二、关于协议无效的法律后果。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款之规定“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李某与王某为了各自利益共同实施合作建房行为违反了法律法规规定，导致协议无效，对此，双方均应承担相应的法律责任。但是法律关于无效行为的收益如何处理并没有明确规定，考虑到本案宅基地使用权情况、王某当初建房的资金投入情况及居住使用年限、争议房屋因土地增值而增值等因素，根据公平原则，法院通常会判决王某将房屋返还给宅基地使用权人李某，而李某应将王某的建房款、利息及房屋重置增值部分款项返还给王某。
今天是：
