关键词　

抵押权　所有权　房屋行政登记

裁判要点

房屋所有权被错误登记在他人名下，并依法办理了抵押权。该房屋产权证被法院判决撤销后，原抵押权不能对抗实际所有权人的房屋所有权登记，但该抵押权仍有效并对该房屋享有追及效力。在涉案法律关系错综复杂、民行法律关系交织的情况下，审理中应牢牢把握行政诉讼的审查内容，寻找回应原告诉请的突破口，从实质上最大限度地解决纠纷。

相关法条

《房屋登记办法》第三十三条及第三十四条规定，原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。

基本案情

原告向某诉称：2002年12月3日，原告向某（下称原告）与案外人新余市日汽实业公司（下称日汽公司）签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，约定日汽公司将其开发的新余市五一中路1号5栋3单元东三、四楼房屋出售给原告。原告按约履行了全部义务，但日汽公司未为原告办理房屋权属证书。后经查询得知，案外人邹某利用其掌握日汽公司公章便利，将该房屋“出售”至其配偶李某，并申请办理了房屋所有权证书（编号：余房权证城北字第S0223156号）。原告向新余市渝水区人民法院分别提起了民事诉讼和行政诉讼，该院于2012年10月30日作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，确认李某与日汽公司于2007年9月29日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效，并于2013年9月3日作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证，但认为原告未提交对涉案房屋享有所有权的证据，故未支持原告要求办理房屋权属证书的诉请。2013年9月13日，日汽公司出具《申请书》1份，证实上述涉案房屋未出售给他人，原告系唯一权利人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书，被告一直未予答复。2014年4月25日，原告亲往被告处提出申请并提交办理房产权属证书所需全部材料，再次遭到拒绝。原告认为，本案事实清楚，原告诉请合法，因多次主张未果，故向法院起诉，请求判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法，责令被告为原告办理房屋权属证书，本案诉讼费用由被告承担。

被告新余市房产管理局辩称：1、原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院审理判决驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。2、原告未提交房屋所有权转移登记的相关材料，被告无法办理涉案房屋权属登记。被告的行政行为不存在任何过错和违法。新余市渝水区人民法院作出的（2012）渝民初字第0804号民事判决书和（2013）渝行初字第00008号行政判决书，只是确认李某与日汽公司签订的《房屋买卖合同》无效，并撤销颁发给李某的房屋所有权证，但并未确认涉案的房屋所有权属于原告所有。因此，原告申请办理房屋权属登记，缺乏证明房屋所有权发生转移的法律文书，被告有权拒绝办理登记。3、涉案房屋已办理抵押登记，原告在未取得房屋抵押权人同意的情形下，要求为其办理房屋权属登记，于法无据，被告有权拒绝办理。综上，被告未为原告办理房屋权属登记的行政行为，符合法律规定，不存在任何过错和违法作为。原告的诉请属重复起诉且缺乏事实和法律依据，应予驳回。

第三人中国银行股份有限公司新余市分行（下称第三人）述称:原告要求被告办理房屋权属证书，与第三人有直接利害关系，故要求参加本案诉讼。第三人认可被告的答辩意见。

法院经审理查明：2002年12月3日，原告与日汽公司签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，合同约定日汽公司将其开发的新余市五一中路1号5栋3单元东三、四楼房屋出售给原告。后因对房屋测量相关数据有变，双方于2009年8月26日重新签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将原合同中的房屋坐落和面积变更为“房屋坐落：新余市五一路245号日泽园5栋3单元405号4-5楼”、“建筑面积：222.53平方米”，其他条款按原合同执行。合同签订后，原告于2002年底、2003年初分两次向日汽公司支付房款10万元，日汽公司于2003年4月22日向原告补开两张各5万元收款收据；2009年4月25日支付2万元、2009年7月2日支付2万元。原告共向日汽公司支付房款14万元。2007年9月29日，案外人邹某作为日汽公司代理人与李某签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将本案诉争房屋出售给李某，价款148200元，并向被告申请办理房屋权属证书。2007年10月20日，被告就本案诉争房屋向李某颁发了余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，将该房屋登记在李某名下。2010年5月14日李某用该房屋作抵押，为邹某在第三人处抵押贷款30万元，借期一年；第三人向被告申请办理了抵押登记，取得了他项权证书，抵押期限至2015年5月4日。截止2014年8月6日，邹某尚欠第三人本金和利息379201.2元。2012年10月30日，在原告的诉请下，新余市渝水区人民法院作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，判决确认李某与日汽公司于2007年9月29日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。2013年9月3日，在原告的行政诉讼诉请下，该院作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，并以原告未提交其对本案诉争房屋享有所有权的证据，不能认定原告对该房屋享有所有权，判决驳回原告提出的要求被告为其办理房屋权属证书的诉请。

2013年9月13日，日汽公司向被告出具《申请书》1份，称日汽公司除将诉争房屋出售给原告外，未出售给其他人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书。原告前往被告处提出办证申请并提交日汽公司的《申请书》及办证所需的材料，被告未受理原告申请。原告又于2014年5月16日向被告邮寄《关于请求立即为函告人办理房屋权属证书的函告》。被告下属新余市房地产交易登记中心于2014年5月26日向原告答复，称第三人对诉争房屋办理了抵押登记，只有在第三人解除了与李某的房屋他项权登记后，被告才能受理原告的办证申请。该答复送达给了原告代理人盛劲松。

裁判结果

新余市渝水区人民法院于2014年9月19日作出（2014）渝行初字第0008号判决：一、责令被告新余市房产管理局在本判决生效之日起三十日内，为原告向某办理新余市五一路245号日泽园5栋3单元405号4-5楼房屋权属证书；二、驳回原告向某的其他诉讼请求。

裁判理由

法院生效裁判认为：被告作为房产行政管理部门，依法享有受理、审核本行政区域内房屋权属登记申请和颁发房屋权属证书的职责。

关于本案是否属重复起诉问题。被告认为原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院行政审判予以驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。该院认为，在（2013）渝行初字第00008号一案中，因原告未提交其对诉争房屋享有所有权的证据，故对原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉请予以驳回；本案中，原告提交了相应的证据证明其对诉争房屋享有权益，并是在向被告申请办证被拒后才向该院提起行政诉讼，起诉的是被告不作为，本案诉请与（2013）渝行初字第00008号一案亦不同，故本案不属于重复起诉。

关于第三人对本案诉争房屋登记的抵押权问题。被告以此作为抗辩理由拒绝为原告办理房屋所有权登记，第三人以与其有直接利害关系为由申请参加本案诉讼。该院认为，第三人就诉争房屋取得的抵押权与本案办理房屋权属证书不属同一法律关系，本案不予审查，对此抗辩意见不予采纳。第三人可以通过民事途径予以救济。

关于被告是否应当就本案诉争房屋为原告办理房屋权属登记问题。被告提出按《房屋登记办法》第三十三条及第三十四条规定，原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。该院认为，该两条规定的是抵押期间房屋所有权转移登记应提交的材料。该院（2013）渝行初字第00008号行政判决书，已判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，因此，原告的登记不适用该条规定，原告仅需提交初始登记所需的材料即可。原告向被告提出申请办证时，提交了有关诉争房屋所有权的买卖合同及日汽公司的《申请书》等办理初始登记所需要的材料并填写《登记申请书》，该院认为，原告已依法向被告提交了办证所需材料，被告应当为原告办理房屋权属证书，对原告提出的责令被告为原告办理房屋权属证书的诉请，该院予以支持。

关于被告未为原告办理房屋权属证书是否违法问题。该院认为，被告以第三人对本案诉争房屋享有抵押权而拒绝为原告办理房屋权属证书，属于对法律法规的理解不同；被告在原告提出申请后在规定时间内向原告作出了答复，故被告行为不存在违法问题。对原告提出的判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法的诉请，该院不予支持。

　 案例注解

本案的争论点在于错误登记的房屋所有权被撤销后原在此房屋上设定的抵押权能否对抗实际所有权人的房屋所有权登记，这也是本案提起诉的原因，被告以第三人对本案诉争房屋登记的抵押权作为抗辩理由拒绝为原告办理房屋所有权登记，这种抗辩能否成立？在房屋产权确认及房屋登记部门的行政登记职权交织的情况下，何为基础法律关系？在行政审判中能否在房屋产权未进行确认的情况下，直接判决予以登记？在厘清这些问题的同时，我们还需考量行政审判的内容、目的和意义。

1、房屋行政登记案中抵押权的效力。本案属于诉行政机关不履行法定义务的案件，其中第三人对涉诉房屋享有的抵押权是导致被告不作为的最主要原因，也是被告最大的顾虑。抵押权为担保物权，其在性质上为物权，具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性。随着房地产业的发展，房地产抵押已成为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所青睐的债权担保形式。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。相关法律对抵押权的设定、权利的内容、权利的实现方式、权利的范围等方面都做了严格的规定。根据《物权法》、《担保法》等相关法律可知，我国法律不承认抵押权的独立性，抵押权不能脱离债权而单独设立，其消灭的原因有以下几种：抵押的房地产灭失且无替代物、被担保的债权消灭、房地产抵押权实现、除斥期间届满。因此，抵押权一旦依法成立，就使抵押权人依法对抵押物享有一种支配权和对世权，且对抵押物具有追及效力，即抵押权成立后，其抵押物不论辗转于何人之手，抵押权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力。这也是本案中第三人中国银行作为抵押权人的利益保障。在本案中，涉案抵押权法律关系主体适格，抵押物也不属于法律禁止抵押的财产，也未发生抵押权灭失的情形，因此，第三人所享有的抵押权并不因设置时所依附的房屋所有权证被撤销而当然灭失。该抵押权依然有效。

2、房屋行政登记案中抵押权的对抗性。如上所述，本案中第三人的抵押权有效，但该抵押权并不能成为原告取得该房屋所有权登记的障碍。《房屋登记办法》第三十四条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。由此可见，抵押期间，抵押人和受让人申请房屋所有权转移登记的，必须征得抵押权人的同意。本案中，被告就此认为原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。在此，我们注意到，被告认为不作为依据的以上两条法律规定所适用的是房屋所有权转移登记应提交的材料。因涉案房屋上的所有权登记已被法院生效的法律文书撤销，因此，对原告而言，就相当于从开发商手中买房后，第一次申请所有权登记，不属于抵押期间抵押人转让所有权的情形，不适用该条规定，因此，本案中的原告在申请房屋产权登记时，仅需按《房屋登记办法》第三十三条的规定提交所需的材料即可。可见，本案中的抵押权不能对抗实际所有权人的房屋产权登记，但抵押权人对该涉案房屋依然享有追及效力。因此，房屋行政登记中抵押权能否对抗所有权登记分情况而定。

3、行政诉讼的审查内容。行政诉讼中行政诉讼作为司法审查制度，法院审查的是行政机关的行政行为，而不是行政机关与行政相对人之间发生的行政法律关系。对行政机关作出的具体行政行为是否合法进行审查，直接指向对行政机关的行政行为进行监督。对具体行政行为合法性的审查标准，主要是根据行政诉讼法的规定，即主要证据是否充分、适用法律和法规是否正确，程序是否合法、是否超越职权和滥用职权、是否不履行或拖延履行法定职责等。本案中，涉及的法律关系复杂，既存在房屋所有权登记被撤销的问题，又有存在依据该所有权设置的抵押权的效力问题；在涉案房屋上既存在抵押权，又存在对房屋所有权的确权问题，及原告请求房屋登记的诉请为所有权变更还是初始登记的问题。在审理的过程，要厘清这些法律关系，最主要的是要牢牢把握行政诉讼的审查内容，把握哪些法律关系是行政审判需要解决的。因此，就本案的审理，必须从被告是否具备办理房屋登记的职权，原告是否向被告提交了办理登记登记的申请及相关材料，这些材料是否符合法律规定，被告是否应当依据原告的申请办理房产登记入手，从而厘清错综复杂的法律关系，达到行政审判的目的。

4、房屋买卖中涉及的民行交叉问题。房屋产权登记时行政机关根据房屋所有权人的申请，对其取得的房屋所有权进行行政登记的行为。这一法律事实不仅与双方当事人签订房屋买卖协议的法律事实共同引发房屋买卖这一法律关系，同时还引发了登记申请人与登记机关之间的行政法律关系[ 宁杰：《民行交叉诉讼中基础诉讼的确定》，在《人民司法》2011年第1期，第83页。]。由此引发民行交叉诉讼。本案中，原告认为房屋登记机关将自己的房屋错误地登记在他人名下，本可以提起民事确权诉讼，通过民事判决改变房屋所有权人，再凭借民事判决书依法向房屋登记机关申请房屋产权变更登记，这本是最简便、最佳的解决方法，但原告实际上提起民事诉讼请求撤销的是原房屋登记中所依据的房屋买卖协议，并未请求确认自身对房屋所享有的所有权，从而导致行政诉讼也更为复杂。因此，审理中，法官也注重寻找解决原告诉请的突破口，最终认为原告向被告提出申请办证时，提交了有关诉争房屋所有权的买卖合同及开发商的相关证明等办理初始登记所需要的材料，原告已依法向被告提交了办证所需材料，被告应当为原告办理房屋权属证书，从而将民事纠纷及行政纠纷一并解决，在坚持合法性审查的基础上，最大限度保护了原告的合法权益，实质性解决纠纷。