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　　　　　　违章建筑，就字面意思而言，是指违反国家法律法规规章的强制性规定而建造的建筑物。目前我国法律条文中对违章建筑尚未有明确的定义。严格而言，违章建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规规定而动工建造的房屋及设施。(1)由于违章建筑的定义争议较大，对此问题本文不作过多阐述。下文将对涉及违章建筑的实际案例进行分析，探讨在不同法律关系案件中的违章建筑民事纠纷解决方式。

　　　　　　　 一、涉违章建筑的相邻关系纠纷

　　　　　　　

　　　　　　典型案例：原告张某和被告周某系吉庆街相邻店铺的产权人，双方房屋相连有一公用天井，该天井是商铺开发商用来作为商铺内洗手间通风用途，属于业主共同共有。2009年年底被告未经原告同意擅自改造部分公用天井成其私家厨房，致使原告商铺内无法采光通风，承租人拒绝同原告续租，空置两个月。现请求法院判令被告拆除其占用公共天井搭建的厨房，将天井恢复原状，并赔偿原告2个月租金损失人民币12000元。法院审理认为：违章建筑物占用部分公用部位且影响了原告的通风采光权利，给相邻方造成不便，侵害了原告的合法权益，引起本案纠纷产生，故原告要求被告拆除上述公用部位的违章建筑物并恢复该部位原状的诉讼请求，依法应予支持；因原告没有提交关于租金损失以及损失与违章建筑物存在因果关系的相关证据，故对原告要求被告赔偿租金损失12000元的请求不予支持。

　　　　　　　

　　　　　　相邻权纠纷案件是涉及违章建筑较多的案件类型。在此类案件中，原告通常以《民法通则》第八十三条及《物权法》第七章有关相邻权的规定为法律依据，认为相邻权受到被告搭建违章建筑的侵害，影响到原告截水、排水、通行、通风、采光等权利，请求被告停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。在处理此类案件时需明晰案件的基础法律关系是相邻关系，只是案件标的物恰好是违章建筑。原告向法院提起民事诉讼，以相邻权为依据要求相邻方拆除违章建筑时，法院能否支持其诉讼请求的关键是看案涉违章建筑是否实际影响原告相邻权，而不考虑该构筑物合法与否。当一处违章建筑物并不影响相邻权时，法院不得以构筑物非法为由判令拆除。因此，法院在处理此类案件时，不必考虑影响当事人相邻权的系违章建筑这一情况，而应根据案件的具体情况判定提出诉请的当事人相邻权是否确实受到侵害。

　　　　　　　 二、涉违章建筑的建筑物区分所有权纠纷

　　　　　　　

　　　　　　典型案例：原告天龙家园业主委员会系沈阳市大东区天龙家园小区业主选举成立的业主委员会，被告张某居住在天龙家园小区，系该栋房屋顶层，其私自在其房屋的楼顶搭建房屋一处（约30平方米），经天龙家园业主委员会及该小区物业管理服务公司多次要求张某予以拆除未果。原告请求法院判令被告张某拆除楼顶搭建的违章建筑。法院审理认为，根据我国物权法的相关规定，业主应当尊重法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中，张某自行搭建的房屋所占用楼顶部分，属于业主共有，而不属张某专有使用，其行为属违章搭建行为，违反我国的相关法律规定，故对天龙家园业主委员会的诉讼请求予以支持。

　　　　　　　

　　　　　　建筑物区分所有权纠纷中涉及违章建筑的案例集中在城市商品房屋顶违章建筑，这类屋顶违建也是目前城市违建的重灾区。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确建筑物屋顶认定为物权法第六章所称的共有部分。而在实践中，开发商将高层商品房建筑的屋顶约定为顶楼住户使用的情况极为普遍。由此产生了大量要求顶楼住户拆除屋顶违章建筑的案件。法院在审理此类案件时的争议焦点主要集中在：1、原告是否是提出建筑物区分所有权纠纷诉讼的适格主体；2、如果顶楼业主与开发商约定了楼顶的使用权，是否可以以此作为使用楼顶的依据。

　　　　　　　

　　　　　　涉违章建筑的建筑物区分所有权纠纷中提起民事诉讼的主体主要有两类：一是业主委员会；一是其他业主。《物权法》第八十三条明确给予业主委员会依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的权利，因此业主委员会具备提起建筑物区分所有权纠纷诉讼的主体资格。针对其他业主以个人身份提起建筑物区分所有权的诉讼，实践中存在不同意见。在宋某、何某与曹某、霍某所有权纠纷一案中，原审法院认为，建筑物区分所有楼房的楼梯走廊、户外墙面等部位，归各区分所有权人(业主)共有。本案原告对建筑物全体业主的共有财产提起的诉讼，应取得全体业主的同意和授权，而原告未取得全体业主的授权下向本院提起诉讼，不符合民事诉讼法的规定，依法应驳回起诉。此案进入二审后，二审法院认为原告作为业主向法院提起诉讼符合条件，可以依法向人民法院提起诉讼，原审法院应当受理业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。此处的权利人并非要求所有权利人一起方能提起诉讼，而是只要享有建筑物区分所有权，业主便可以个人身份提起诉讼。因此在此类案件中业主委员会和享有建筑物区分所有权的单一业主均是适格的诉讼主体。

　　　　　　　

　　　　　　针对《商品房买卖合同中》约定屋顶使用权条款的效力问题，由于《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确屋顶是建筑物共用部分，在法律上归属于全体业主共有。业主与开发商签订的《商品房买卖合同》如对全体业主共有的屋顶的所有权和使用权做出处分，未经共有人集体决定，相关条款则因违反法律强制性规定无效。如开发商在与所有业主签订《商品房买卖合同》时均约定了屋顶的使用权归某一业主享有，是否可视为其他业主形成了放弃屋顶使用权的意思表示，并将屋顶的使用权让渡于特定业主？此时应根据实际情况进行分析。基于合同订立的平等、自愿、有偿、诚实信用原则，此种情况不应一律否认该合同条款的效力。屋顶作为所有业主的共有部分，如果所有业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时便认可了屋顶的所有权或使用权由某特定业主享有，应当视为业主对自己权利的自由处分，该条款是有效的。在具体纠纷发生时，业主如主张该条款系格式条款，以此否认其效力，法院则需进一步审查该合同条款是否是格式条款。只有确定了约定屋顶建筑物区分所有权的条款系格式条款，是业主在非平等、自愿的情况下签订的，法院才能否认该条款的效力。

　　　　　　　 三、违章建筑房屋买卖合同纠纷

　　　　　　　

　　　　　　典型案例：孙某与福安花园一栋三层小楼的主人李某签了“转让协议”，约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权，一并转让给孙某，总价款68万元。当天，孙某即向李某交付定金4万元。按双方约定，余款64万元应在土地证、房产证办到孙某的名下后，由孙某一次性付清。后经双方协商，孙某又付了20多万元房款后，李某同意让孙某入住。入住后孙某又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙某事后得知，李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。为了买下这套房，孙某不仅补办了相关手续，还缴纳了有关费用及罚款。2005年1月，孙某取得了房产证。李某得知孙某已经取得了房产证，便要求向他支付购房余款36万元。孙某则称，李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况，故意隐瞒房屋属违章建筑的事实，与他签订了“转让协议”，因而主张两人签的协议无效，提出退房。两人各执其理，争执不下。李某遂将孙某告上法庭，提起要求支付购房余款之诉；而孙某也一肚子委屈，向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。法院经审理认为，虽然李某与孙某签订合同时，转让的房屋并不具备转让条件，但是，孙某在受让该房后，在一审诉讼前，已补办了相关手续，取得了房产证，作为买房人其购买目的已经实现。根据我国有关司法解释，两人的房屋买卖行为，可认定为有效，应继续履行。

　　　　　　　

　　　　　　涉及违章建筑的买卖合同纠纷主要包括两类：一类是在合同订立时诉争房屋属违章建筑，但在诉讼时已经具备转让条件的纠纷；一类是房屋由始至终都无法办理房屋过户登记手续，房屋购买者无法取得房屋产权，这类纠纷集中反映在“小产权房”合同纠纷中。针对这两类纠纷法律呈现出截然不同的态度。我国《城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”；

　　　　　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故在起诉前，出卖人仍未取得商品房预售许可证明的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以尽管在签订合同时是没有具备转让条件，但是只要在诉讼前已依法补办了相关手续，则最后法院在审判实践中对此类房屋买卖合同的有效性予以认可。(2)

　　　　　　　

　　　　　　对“小产权房”的房屋买卖合同纠纷，各地法院的态度不尽一致。青岛市中级人民法院在2006年11月16日下发《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》第二条规定：“集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民外，还允许集体京津冀组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。”与此形成对照的是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件第二条规定“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效”；第四条规定“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

　　　　　　　

　　　　　　涉违章建筑的买卖合同纠纷解决的方式，根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，子合同成立时生效；没有进行房地产产权登记的，合同效力不受影响”，虽然建造者无法对建筑物进行不动产产权登记，但未经登记只是导致所有权不能转移，这并不影响买卖合同的效力。违章建筑的建造人无法转移所有权，但仍可交付其标的物。由于合同法规定出卖人附有交付标的物和转移所有权的义务，如果买受人不知双方交易的是违章建筑，可以主张欺诈取消合同或者主张违约责任。如果买受人明知系违章建筑而进行买卖，那就按照双方的过错各自承担相应的责任。(3)在审理违章建筑买卖合同纠纷中，法院应从民法、合同法等私法的角度去审视该合同，一方面为违章建筑合同纠纷的妥善处理提供更好的司法救济；另一方面也更符合合同法平等、自愿、有偿、诚实信用原则，最大限度的保障了交易安全。

　　　　　　　 四、毁损违章建筑损害赔偿纠纷

　　　　　　　

　　　　　　典型案例：2001年3月，廖某没有经过规划部门批准，擅自在某小区距李某的房屋20米处，建起了约10平方米的小房，作为炸油条、磨豆浆的场地。2001年5月4日，李某以廖某建的房屋对他的生活有影响为由，擅自拆毁了廖某的小房。事情发生后，廖某找到李某要求赔偿损失未果。2001年6月14日，廖某以李某为被告，诉至法院，要求：(1)恢复小房的原状;(2)赔偿给自己造成的经济损失250元。在诉讼的过程中，李某以廖某的建房行为违法、所建小房系违章建筑、依法不应当受到法律保护为由，提出了免责抗辩。法院经开庭审理后作出判决:由李某赔偿廖某建筑物的部分损失。

　　　　　　　

　　　　　　在此类案件中，通常原告会请求被告恢复原状，赔偿损失；违章与侵权是分属行政与民事两个不同领域的概念，所应承担的责任并不能相互抵销。违章建筑在未得到相关行政部门的认定前，未通过相关法定程序处理，任何公民、法人不得以违章建筑不合法为由，故意拆除、毁坏违章建筑。因此当违章建筑受到侵害时，违章建筑的建造者有权请求侵害者进行损害赔偿。侵害者将建筑物的违章性作为抗辩事由并不能免除其损害赔偿责任。从法律上来看，损害赔偿的方法有二：恢复原状和赔偿损失。只要恢复原状属于法律上不可能、事实上不可能或经济上不合理，就应当采取赔偿损失的方法。违章建筑的恢复原状属于法律上的不可能，如果允许对违章建筑恢复原状,

　　　　　　实质上是通过诉讼使违章建筑合法化。（4）因此，对于毁损违章建筑的侵权纠纷，应当采用赔偿损失的侵权责任承担方式。对于损失赔偿金额的确定问题，法院可以基于违章建筑的特殊性，将毁损违章建筑的索赔限于对建筑材料被毁损所造成的损失，而不能要求赔偿整个建筑物的完全损失。

　　　　　　　

　　　　　　毁损违章建筑的侵权纠纷中存在一类特殊主体——物业管理公司。在实践中，屡发因物业管理公司强拆业主违章建筑而导致的财产损害赔偿纠纷。在业主与物业管理公司签订的物业管理合同中，可能存在对于业主不得搭建违章建筑的有关条款，物业管理公司可否依据此类条款强行拆除业主违章建筑？答案是否定的。物管公司不是执法机构，不具备强制拆除的资格。业主是否属于违建应该由城管等政府部门裁定，若是违建，城管部门应向业主出具行政处罚通知书。物管公司在行政机关尚未对业主违章建筑的性质进行裁定的情况下强行拆除侵害了业主的财产权利；即使行政机关已经认定业主违章建筑的性质，物管公司也非实施拆除行为的适格主体。因此，在此类纠纷中，物管公司理应对业主所造成的经济损失理应予以全部赔偿。

　　　　　　　 五、违章建筑民事纠纷中法律关系竞合时的处理

　　　　　　　

　　　　　　前文探讨了在涉及违章建筑的不同基础法律关系案件的处理方式。但在实践中，可能出现违章建筑民事纠纷中存在不止一个法律关系的情形。前文所述四种法律关系，最易发生竞合的是相邻关系纠纷与建筑物区分所有权纠纷。仍以屋顶违建为例，业主在屋顶建造违章建筑后，可能给其他业主的住房造成漏水，也可能影响相邻业主的通行、采光，其他业主便可基于相邻权要求违建者拆除违章建筑，排除妨害，赔偿损失。此外，其他业主也可以主张屋顶是全体业主的共有部分，违建者对屋顶使用超过了合理使用的范畴，以对屋顶的建筑物区分所有权为基础要求违建者拆除违章建筑。由此导致受侵害方提起民事诉讼时，可能将涉及多个法律关系的请求和事实理由夹杂在一个案件中，请求违建者拆除违章建筑，排除妨害，赔偿损失。在此情形下，法院有义务向当事人进行释明，向当事人解释案件存在的不同法律关系，并要求当事人选择一个基础法律关系，明确自己的诉讼请求。法院在确定案件的基础法律关系后，才能明确案件的争议焦点，并围绕案件争议焦点进行公正的审判。

　　　　　　(1)王才亮：《违章建筑的界定与处理》，中国建筑工业出版社，2005年版，第29页。

　　　　　　(2)王小莉：“违章建筑买卖合同法律问题初探”，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2007年第5期。

　　　　　　(3)杨延超：“违法建筑物之私法问题研究”，载《现代法学》2004年第2期。

　　　　　　（4）陈文松：“毁损违章建筑引起索赔案件的处理原则”，载《人民司法》1998年第3期。