【案情】2008年，赵某自有房屋一套，对外售价50万，秦某询问后，提出租房的想法。双方签订了3年的租赁合同，2009年周某欲购买此房，遂与赵某签订了房屋购买协议，约定价款为52万。双方为了避税，向房产交易中心备案时又签订了另一份协议，约定价款为32万，周某和赵某按32万元的缴纳交易各种税费。秦某得知后主张优先购买权，要求以32万元购买此房屋，与赵某遂起纠纷，诉至法院。
【分歧】第一种观点认为，秦某有权主张优先购买权。虽然32万元为虚假登记价格，但其是房产交易中心确定的价格，具有公示效力，是办理房产证和缴纳各种税费的依据。
第二种观点认为，秦某无权主张优先购买权。32万元是虚假的交易价格，故秦某要求以该价格主张优先购买权的主张不能得到支持。
【管析】笔者同意第二种意见。真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如质量、数量、价格等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。交易的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖协议的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定主张优先购买权中同等条件的依据。
赵某实际上是以52万元而非32万元的价格将房屋卖给周某，秦某以在房产交易中心登记的虚假交易价格32万元来主张优先购买权没有法律依据，其主张显然是不具备优先购买权的要件。即便是赵某没有提前通知秦某，秦某也无权主张优先购买权，因此，除非秦某愿意以52万元的价格购买此房屋。
今天是：
