【案情】某房地产公司为获得银行贷款，将其所有的某地块土地使用权先抵押给了建设银行，后又将地上建筑物抵押给了中国银行，均办理了抵押登记。现该房地产公司无力偿还到期贷款，抵押地块土地使用权及地上建筑物被拍卖。建设银行和中国银行均对拍卖款主张优先受偿权。

　　【分歧】分别抵押给不同主体的土地使用权和地上建筑物，抵押权人应如何受偿？

　　第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条之规定，抵押权已登记的先于未登记的受偿。建设银行和中国银行分别作为系争土地使用权和地上建筑物的抵押权人，建设银行对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，而中国银行则对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。

　　第二种意见认为，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，依照“房随地走，地随房走”的原则，建设银行不仅对系争土地使用权的拍卖款享有优先受偿权，还对系争地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。中国银行的优先受偿权虽不能优先于建设银行，但对上述拍卖款享有优先于其他债权人的权利。

　　【管析】笔者同意第二种意见。

　　土地及其地上建筑物虽然是一个整体，但我国法律一直将它们作为独立的不动产分别进行登记，且登记职权归属不同的部门，也就容易导致土地使用权及其地上建筑物分别被抵押给不同主体的情况。对于土地使用权及其地上建筑物被先后抵押给不同主体的情况，应如何确定享有优先受偿权的主体呢？

　　第一种意见认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定，“抵押权已登记的先于未登记的受偿。”系争土地使用权已抵押给了建设银行并进行了登记，而系争地上建筑物也已抵押给了中国银行并进行了登记，因此建设银行和中国银行分别就系争土地使用权和地上建筑物的拍卖款享有优先受偿权。这种观点看似有理，但实际上是和物权法“房随地走，地随房走”的原则相冲突的。也是和《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定相冲突的，该条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”可以看出，如果土地使用权进行了抵押，则附着于其上的建筑物也应一并抵押；建筑物进行了抵押，则建筑物占用范围内的建设用地使用权也应一并抵押，对于未一并抵押，则未抵押的财产视为一并抵押。因此，就本案而言，建设银行获得系争土地使用权的抵押权先于中国银行获得系争地上建筑物的抵押权，可视为建设银行同样对地上建筑物享有抵押权，其优先受偿的范围及于地上建筑物的拍卖款。

因中国银行享有地上建筑物的抵押权，其抵押权也及于土地使用权，但因其抵押权登记后于建设银行的抵押权登记，其只能在建设银行已获得清偿完毕后，对余款享有先于其他债权人的优先受偿权。